【新加坡房地产模式政策】用经济指标预测新加坡房地产市场的表现

来源:外房网

如果你可以预测未来的新加坡房地产价格,这不是很好吗?或者,如果您在股市崩盘之前设法出售资产?说实话,市场崩盘不会在一夜之间发生。它实际上是许多因素的积累,例如需求和供应,政府措施等等。它发生在几个月而不是几个小时。作为一种非流动性资产,有足够的时间来研究和预测价格的上涨和下跌。

要使经济指标对投资者具有预测价值,它必须是最新的,具有前瞻性的,并且必须考虑到未来的价值和货币的时间价值。此过程称为折扣,导出将来要接收的付款的现值。鉴于货币的时间价值,今天一美元的价值超过明天的价值。


在本文中,我们将讨论抵押贷款利率和政府政策如何表明房地产市场表现。


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抵押贷款利率
那么为什么抵押贷款利率成为指标呢?
物业是一个很重要的物品,价格昂贵,特别是在新加坡这样的第一世界国家。因此,消费者倾向于从银行或金融机构获得房屋贷款。

抵押贷款利率如何影响住宅市场?
从本质上讲,利率的上升和下降会影响消费者决定是否购买房屋,从而影响住房需求水平。


需求受到两种影响:方向(增加或减少)和幅度(变化程度)。

在低抵押贷款利率环境下,我们借贷和购买房屋变得更便宜。
从逻辑上讲,每月还款额较低,这减轻了抵押贷款的负担。然后潜在的购房者想要在低利率时获得贷款。
假设住房供应缺乏弹性,短期内,由于需求增加,房地产价格将上涨。
银行可能会在前2 - 3年内提供具有吸引力的利率,并提供额外的补贴,例如无锁定期等。
锁定期
除抵押贷款利率外,另一个可能影响购房者决定承担特定贷款的因素是锁定期。没有锁定期的贷款通常为购房者提供更大的灵活性,以便再融资或更改其贷款方案。
很多时候,他们会在介绍费率之后为他们的贷款再融资。因此,低抵押贷款利率加上此类津贴将激励潜在的购房者,特别是短期投资者。因此,我们可以预期住宅市场的需求会增加。
另一方面,当利率高时,购买房屋变得更加昂贵。随着每月还款额的增加,抵押贷款的负担将会更高。
然后我们可以预期住宅需求下降导致房价下跌。
话虽这么说,利率上升可能无法单独损害房地产价格,特别是如果有其他积极因素,如良好的工资增长或强劲的经济。
这些是新加坡银行提供的抵押贷款利率的例子。贷款在整个期限内都有固定利率,但大多数银行都提供浮动利率贷款。在这里你可以看到,对于银行B和C,贷款与董事会利率挂钩。董事会利率是一种与银行自身基准利率挂钩的浮动利率。他们可以随时改变,但当利率下降时,银行可能不一定会降低他们的董事会利率。
以黄色突出显示的内容显示了前2 - 3年的介绍或预告片。随后,利率上升,购房者将获得更高的每月还款额。
政府政策
政府政策如何影响住房市场?
这些措施的目的基本上是控制和维持可持续的住房市场。
政策公告可以采用新的“冷却”措施或对现有措施进行修改。
从根本上说,收紧和放宽措施会影响住宅的供求。例如,当政府想要为市场降温时,他们会通过增加印花税或收紧贷款价值(LTV)限制来实现这一目的。从短期来看,随着潜在买家急于签署销售协议,它会增加需求。但是,从长远来看,需求会减少。
另一方面,放宽冷却措施旨在鼓励购买住宅。
2018年7月5日,新加坡政府宣布收紧降温措施。您可能想知道,为什么会发生这种情况?简而言之,政府不希望风险超前于经济基本面,而是维持稳定和可持续的住宅市场。

其他因素
房地产市场不仅仅受到一个因素的影响。在确定房地产市场的价格变化时,还会有许多其他因素发挥作用。本文中列出的仅仅是经济指标,还有更多诸如人口统计,消费者偏好变化,库存水平,房地产价格指数(PPI),租金收益率,空置率等等。
然而,这些经济指标直接影响到与房价直接相关的房地产需求。在简单的经济学中,供求定律表明,当需求增加时,价格也会上涨。
我们无法预测实际价格,但它确实让我们了解房地产市场的表现,无论是表现良好还是即将扭转局面。


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